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Plusvalía municipal: el Supremo vuelve a posicionarse a favor del comprador de la vivienda

12 mayo, 2014

El Tribunal Supremo ha dictado una nueva sentencia en la que insiste en el carácter abusivo de una cláusula contractual por la que se traslada al comprador de una vivienda la obligación del pago del Impuesto Municipal sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, más conocido como plusvalía. 

El magistrado Ferrándiz Gabriel, ponente del fallo, recuerda la sentencia dictada, precisamente, por el Alto Tribunal el 25 de noviembre de 2011, en la que ya declaró que este tipo de cláusulas, cuando no se pactan individualmente con el comprador, son abusivas.

Sin embargo, parece que aquel fallo no consiguió atajar las divergencias interpretativas de las Audiencias Provinciales, que, en algunos casos, han seguido negando el abuso de estas estipulaciones, al entender que no existe el desequilibrio importante para el consumidor que tanto el Derecho Europeo como la Ley 26/1984 sobre disposiciones generales de la contratación exigen para que la cláusula impuesta pueda considerarse abusiva.

Resuelve el Supremo el recurso de casación interpuesto contra una sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid que declaró nula, por abusiva, la cláusula incorporada a un contrato de compraventa de vivienda, por la que la vendedora quedó facultada para repercutir a la compradora el impuesto sobre plusvalía, del que la primera era sujeto pasivo a título de contribuyente – de conformidad con lo dispuesto en el artículo 104 del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo -. También entendió aquel Tribunal que el contrato incorporaba condiciones generales, con un contenido predeterminado por la voluntad de una de las partes e impuesto a la compradora.

Ahora alega en casación la empresa vendedora que no existieron los requisitos precisos “para afirmar el carácter abusivo de la cláusula, teniendo en cuenta la naturaleza del bien objeto del contrato y las circunstancias concurrentes en el momento de su celebración”.

En particular, negó la realidad del desequilibrio importante de los derechos y obligaciones derivadas del contrato, así como que su actuación hubiera sido contraria a la buena fe, “al redactarlo e informar en todo momento a la compradora de su contenido, excepto del importe definitivo de la plusvalía, por no disponer de los valores catastrales que el Ayuntamiento iba a asignar a las viviendas”.

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Una lesión “suficientemente grave”

Para empezar, rescata el Supremo la sentencia europea, de 16 de enero de 2014,  que tuvo su origen, precisamente, en la cuestión prejudicial planteada por la Audiencia Provincial de Oviedo, y si bien dejó en manos de la Justicia española la decisión final sobre si este tipo de previsiones -que tan populares han sido entre los promotores inmobiliarios- resultan o no abusivas, ofreció un importante criterio a seguir en este espinoso asunto: este tipo de cláusulas pueden suponer un desequilibrio importante para el consumidor, a pesar de que el importe del impuesto sea irrelevante en relación con el precio de la vivienda y, por tanto, no suponga una grave incidencia económica para el comprador.

Dijo entonces la ponente del fallo europeo, la magistrada Maria Berger, que para determinar si existe ese desequilibrio importante “no basta con realizar una apreciación económica de naturaleza cuantitativa que descanse en una comparación entre el importe total de la operación objeto del contrato, por un lado, y los costes que esa cláusula pone a cargo del consumidor, por otro”.

Por el contrario, “un desequilibrio importante puede resultar del solo hecho de una lesión suficientemente grave de la situación jurídica en la que el consumidor se encuentra, como parte en el contrato considerado, en virtud de las disposiciones nacionales aplicables”.

Dicho esto, explicó que la obligación impuesta al consumidor “tiene como efecto transferirle, en su calidad de adquirente, una deuda fiscal que, según la legislación nacional aplicable, incumbe al profesional, en su calidad de vendedor”. Y de esa forma, “parece ser que, mientras el profesional se beneficia de ese incremento de valor del bien que vende, el consumidor debe pagar no sólo el precio de venta que incorpora la plusvalía adquirida por ese bien, sino también un impuesto cuya base es esa plusvalía”.

Una aplicación correcta de la Ley

De este modo, y teniendo también en cuenta su propia sentencia de 25 de noviembre de 2011, asegura el Supremo que la sentencia de instancia “aplicó correctamente a la cláusula litigiosa la Ley de defensa de los consumidores y usuarios”.

Sostiene que, teniendo en cuenta la interpretación de “desequilibrio importante” que hace la Justicia europea, y ya en el caso concreto, “la lesión en la posición jurídica del consumidor protegido se produce al transferirle, en su condición de adquirente, una deuda fiscal que, conforme a lo dispuesto en el artículo 104 del Real Decreto Legislativo, de 5 de marzo, por el que se aprobó el texto refundido de la Ley reguladora de las Haciendas Locales, está a cargo de la vendedora, la cual se beneficia del incremento del valor de la cosa vendida, ya incorporado al precio, al imponer finalmente al comprador el pago de un impuesto que tiene como base la misma plusvalía”. Con lo que, además, añade el Supremo, “este soporta una incertidumbre sobre el alcance de su obligación”.

FUENTE: www.eleconomista.es

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